关于等的热点税收问题 资讯 第1张

1.山东房地产开发企业,符合什么条件需要进行土地增值税清算?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定:“第二十一条对符合下列条件之一的,房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的;

(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十二条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。”

2.山东房地产开发企业在进行土地增值税清算时,什么情况下核定征收?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定:“第三十七条 纳税人符合以下条件之一的,可实行核定征收。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,纳税人未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”

3.山东房地产开发企业,开发建造的与清算项目配套的学校,土地增值税清算时,可以扣除吗?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)第三十一条规定,房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间,按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费,计入开发成本。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

(1)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

①建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

③建成后有偿转让的,应当计算收入,并准予扣除成本、费用。

(2)纳税人将公共配套设施等转为自用或出租,不确认收入,其应当分担的成本、费用也不得扣除。

4.山东房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库,需要预征土地增值税吗?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定:“第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不预征土地增值税。”

5.山东房地产开发企业,转让经政府批准建设的保障性住房,需要预征土地增值税吗?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定:“第十条从事房地产开发的纳税人,在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,应当按照本办法规定预缴土地增值税。

纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税,但应当在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。”

6.山东房地产开发企业计算缴纳土地增值税时,转让收入包含增值税吗?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定:“第十二条营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

7.山东房地产开发企业土地增值税清算时,普通标准住宅的条件是什么?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)第三十条规定,普通标准住宅同时符合以下条件:

(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

(二)单套建筑面积在144平方米以下;

(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

8.山东房地产开发企业,在土地增值税清算时,土地增值税扣除项目中可以扣除的土地价款如何确定?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)第三十一条规定,土地增值税扣除项目金额的确认:

(一)取得土地使用权所支付的金额。

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的,地价款为纳税人所支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的,地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

9.山东房地产开发企业,采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,土地增值税预征的计征依据如何确定?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定:“第十三条房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,按照以下方法确定土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

10.企业次年取得属于上年度支出的发票,如何进行企业所得税处理?

答:一、根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)“六、关于企业提供有效凭证时间问题

企业当年度实际发生的相关成本、费用,由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证,企业在预缴季度所得税时,可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时,应补充提供该成本、费用的有效凭证。”

二、根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)规定:“六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题

根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定,对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出,企业做出专项申报及说明后,准予追补至该项目发生年度计算扣除,但追补确认期限不得超过5年。

企业由于上述原因多缴的企业所得税税款,可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣,不足抵扣的,可以向以后年度递延抵扣或申请退税。

亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出,或盈利企业经过追补确认后出现亏损的,应首先调整该项支出所属年度的亏损额,然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款,并按前款规定处理。”

因此,如果企业在汇算清缴前取得有效凭证则可以直接在税前扣除,如果汇算清缴结束后才取得有效凭证则需要按照国家税务总局公告2012年第15号文件的要求,由企业做出专项申报及说明后,准予追补至该项目发生年度计算扣除。

11.企业发放给员工的各类补贴能否在企业所得税税前扣除?

答:一、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第三十四条规定:“企业发生的合理的工资、薪金支出,准予扣除。”;

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第四十条规定:“企业发生的职工福利费支出,不超过工资、薪金总额14%的部分,准予扣除。”;

三、根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第一条规定:“关于合理工资薪金问题《实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”;,是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。”第三条规定:“《企业所得税法实施条例》第四十条规定的企业职工福利费,包括以下内容:(二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利,包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。”;

四、根据《国家税务总局关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》(国家税务总局公告2015年第34号)第一条规定:“企业福利性补贴支出税前扣除问题列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴,符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第一条规定的,可作为企业发生的工资薪金支出,按规定在税前扣除。不能同时符合上述条件的福利性补贴,应作为国税函〔2009〕3号文件第三条规定的职工福利费,按规定计算限额税前扣除。”

因此,单位发放给员工的补贴,如列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放,可做为合理的工资薪金据实扣除。如不符合工资薪金条件,但在职工福利费列支范围内的,按职工福利费限额扣除。既不属于工资薪金,也不属于职工福利费列支范围的,且与生产经营无关的补贴,不得在企业所得税前扣除。

12.企业发生财产损失,获得的保险公司赔偿款,是否需要缴纳企业所得税?

答:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定:“第三十二条企业所得税法第八条所称损失,是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失,转让财产损失,呆账损失,坏账损失,自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。

企业已经作为损失处理的资产,在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时,应当计入当期收入。”

因此,企业发生财产损失,应先减除责任人和保险公司的赔偿款,仍有余额的可按规定在企业所得税前扣除。如责任人和保险公司的赔偿款大于财产损失,应确认企业所得税收入。

13.公司转让技术后,每年向使用单位收取技术服务费,能否并入技术转让收入享受企业所得税优惠?

答:一、根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第64号)第二十七条规定:“企业的下列所得,可以免征、减征企业所得税:(四)符合条件的技术转让所得。”

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)规定:“第九十条企业所得税法第二十七条第(四)项所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税,是指一个纳税年度内,居民企业技术转让所得不超过500万元的部分,免征企业所得税;超过500万元的部分,减半征收企业所得税。”

三、根据《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》(国税函〔2009〕212号)规定:“技术转让收入是指当事人履行技术转让合同后获得的价款,不包括销售或转让设备、仪器、零部件、原材料等非技术性收入。不属于与技术转让项目密不可分的技术咨询、技术服务、技术培训等收入,不得计入技术转让收入。”

四、根据《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第62号)文件规定:“一、可以计入技术转让收入的技术咨询、技术服务、技术培训收入,是指转让方为使受让方掌握所转让的技术投入使用、实现产业化而提供的必要的技术咨询、技术服务、技术培训所产生的收入,并应同时符合以下条件:

(一)在技术转让合同中约定的与该技术转让相关的技术咨询、技术服务、技术培训;

(二)技术咨询、技术服务、技术培训收入与该技术转让项目收入一并收取价款”

因此,符合总局公告2013第62条文件规定的技术咨询、技术服务、技术培训收入,可以按技术转让所得享受企业所得税优惠。技术转让项目投入使用后单独收取的技术咨询、技术服务、技术培训收入,不属于技术转让收入,不能享受技术转让所得减免企业所得税的优惠。

14.企业所得税汇算清缴时,从业人数、资产总额如何计算?

答:根据《国家税务总局关于修订《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类,2017年版)》部分表单样式及填报说明的公告》(国家税务总局公告2019年第41号)附件1:A000000《企业所得税年度纳税申报基础信息表》填报说明:“3.“103资产总额”:纳税人填报资产总额的全年季度平均值,单位为万元,保留小数点后2位。具体计算公式如下:

季度平均值=(季初值+季末值)÷2

全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4

年度中间开业或者终止经营活动的,以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。

4.“104从业人数”:纳税人填报从业人数的全年季度平均值,单位为人。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和,依据和计算方法同“103资产总额”。

15.企业以前年度发生的资产损失,因各种原因未能在发生当年准确计算并按期扣除的,如何处理?

答:一、根据《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)第六条规定:“企业以前年度发生的资产损失未能在当年税前扣除的,可以按照本办法的规定,向税务机关说明并进行专项申报扣除。其中,属于实际资产损失,准予追补至该项损失发生年度扣除,其追补确认期限一般不得超过五年,但因计划经济体制转轨过程中遗留的资产损失、企业重组上市过程中因权属不清出现争议而未能及时扣除的资产损失、因承担国家政策性任务而形成的资产损失以及政策定性不明确而形成资产损失等特殊原因形成的资产损失,其追补确认期限经国家税务总局批准后可适当延长。属于法定资产损失,应在申报年度扣除。

企业因以前年度实际资产损失未在税前扣除而多缴的企业所得税税款,可在追补确认年度企业所得税应纳税款中予以抵扣,不足抵扣的,向以后年度递延抵扣。

企业实际资产损失发生年度扣除追补确认的损失后出现亏损的,应先调整资产损失发生年度的亏损额,再按弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税税款,并按前款办法进行税务处理。”

二、根据《国家税务总局关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告》(国家税务总局公告2018年第15号)号规定:“一、企业向税务机关申报扣除资产损失,仅需填报企业所得税年度纳税申报表《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》,不再报送资产损失相关资料。相关资料由企业留存备查。”

16.自然人申请代开增值税普通发票,一般哪些情形可免增值税?

答:1.不征、免征增值税:

(1)销售额未达到每次(日)500元的,只代开不征增值税。

(2)已办理临时税务登记,月销售额未超过10万元的,免征增值税。

(3)农业生产者销售自产的农产品,免征增值税。

(4)从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜,免征增值税。

(5)从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品,免征增值税。

(6)2020年1月1日至2020年12月31日提供生活服务的,免征增值税。其他免征增值税项目,详见《减免税政策代码目录》,地址:国家税务总局门户网站首项/纳税服务/减免税政策代码目录。

2.免征增值税的,附征的城建税、教育费附加、地方教育费附加也不征收。

3.对免征增值税项目,税务机关代开的增值税普通发票“税率”栏自动打印“***”。

17.符合条件的增值税一般纳税人转登记为小规模纳税人,转登记日当期计入“应交税费-待抵扣进项税额”的期末留抵税额,又登记为增值税一般纳税人后能否继续抵扣销项税额?

答:根据《国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》(国家税务总局公告2018年第18号)规定:“五、转登记纳税人在一般纳税人期间销售或者购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产,自转登记日的下期起发生销售折让、中止或者退回的,调整转登记日当期的销项税额、进项税额和应纳税额。

(一)调整后的应纳税额小于转登记日当期申报的应纳税额形成的多缴税款,从发生销售折让、中止或者退回当期的应纳税额中抵减;不足抵减的,结转下期继续抵减。

(二)调整后的应纳税额大于转登记日当期申报的应纳税额形成的少缴税款,从“应交税费—待抵扣进项税额”中抵减;抵减后仍有余额的,计入发生销售折让、中止或者退回当期的应纳税额一并申报缴纳。

转登记纳税人因税务稽查、补充申报等原因,需要对一般纳税人期间的销项税额、进项税额和应纳税额进行调整的,按照上述规定处理。

转登记纳税人应准确核算“应交税费—待抵扣进项税额”的变动情况。”

因此,再次转为一般纳税人时,经过准确核算后的“应交税费—待抵扣进项税额”中的留抵税额可以继续抵扣。

18.企业对租入的房屋进行装修所发生的费用支出,如何进行摊销?

答:根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第十三条规定,在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:

(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;

(二)租入固定资产的改建支出;

(三)固定资产的大修理支出;

(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。

同时根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第六十八条规定,企业所得税法第十三条第(二)项规定的支出,按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

来源:山东税务、河南税务、海南税务、深圳税务

附:个人将通过非购买形式取得的住房对外销售个税问题各地口径

继承而来的普通住宅,在转让出售时,不能够准确计算房屋购置成本和原值,在计征个税时,能否核定征收计征?

继承而来的普通住宅,满5年不唯一,在房屋转让出售时,纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能够准确计算房屋购置成本,未能提供上手发票,在计征个人所得税时,能否按核定征收1%-3%计征?依据是什么?

新疆税务

答:根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条的规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

经与相关部门核实:对取得财产转让所得,纳税人无法提供完整、准确的纳税资料或财产原值,不能正确计算应纳税所得额或财产原值的,代开发票时按开票金额(不含增值税)1%的征收率征收个人所得税;国家税务总局对财产转让所得核定征收有特殊规定的,从其规定。

青海税务

答:根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)

(二)关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题

在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。

根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)

五、受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

西藏税务

答:根据国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知(国税发〔2006〕144号)规定: 二、关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题,(二)关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题,在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。

四川税务

答:《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国令第707号)规定:“第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值,按照下列方法确定:

(一)有价证券,为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用;

(二)建筑物,为建造费或者购进价格以及其他有关费用;

(三)土地使用权,为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用;

(四)机器设备、车船,为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。

其他财产,参照前款规定的方法确定财产原值。

纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证,不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的,由主管税务机关核定财产原值。

个人所得税法第六条第一款第五项所称合理费用,是指卖出财产时按照规定支付的有关税费。

江西税务

答:根据国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发〔2006〕144号第二条:关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题 在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。

另,根据财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税〔2009〕78号 五、受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

辽宁税务

答:《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)的规定:“五、受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”

厦门税务

答:根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定,受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

继承而来的房屋,受赠人房产转让不能提供房屋原值凭证,计征个人所得税时适用《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

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四川税务

如果不能计算应纳税所得额,可否核定征收个人所得税?

答:国税发〔2006〕108号

一、对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

厦门税务

1、继承而来的房屋,受赠人转让受赠房屋:不能提供房屋原值凭证,在计征个人所得税时,能否实行核定征收?

答:一、继承而来的房屋,受赠人房产转让不能提供房屋原值凭证,计征个人所得税能实行核定征收的依据:

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三点有关规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

二、继承而来的房屋,受赠人房产转让不能提供房屋原值凭证的情况,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收的依据:

国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发〔2006〕144号第二条(二)中的:在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。

2、如果没原值,此时原值是不是只能找评估公司评估确定房屋原值?从而按个人所得税=(房产收入额-评估的房产原值-合理费用)×20%来计算缴纳呢?

继承而来的房屋,受赠人转让受赠房屋不能提供房屋原值凭证的情况,究竟能不能实行核定征收???依据是什么?以那个为准?

答:继承而来的房屋,受赠人房产转让不能提供房屋原值凭证,计征个人所得税时适用《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条规定核定征收。您所述的国税发〔2006〕144号第二条规定是针对个人受赠环节而不是受赠后再转让环节。

山东税务

1、继承而来的房屋,受赠人转让受赠房屋:不能提供房屋原值凭证,在计征个人所得税时,能否实行核定征收?

答:一、继承而来的房屋,受赠人房产转让不能提供房屋原值凭证,计征个人所得税能实行核定征收的依据:

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三点有关规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

二、继承而来的房屋,受赠人房产转让不能提供房屋原值凭证的情况,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收的依据:

国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发〔2006〕144号第二条(二)中的:在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。

2、如果没原值,此时原值是不是只能找评估公司评估确定房屋原值?从而按个人所得税=(房产收入额-评估的房产原值-合理费用)×20%来计算缴纳呢?

继承而来的房屋,受赠人转让受赠房屋不能提供房屋原值凭证的情况,在计征个人所得税时,究竟能不能实行核定征收???依据是什么?以那个为准?

答:根据《山东省地方税务局关于个人转让无偿受赠房屋个人所得税问题的批复》(鲁地税函〔2010〕95号)规定,个人通过继承或遗嘱赠与方式取得住房,再次转让该住房的,在计征个人所得税时,如果不能够准确计算房屋购置成本和应纳税额的,可按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)号文件的有关规定,对其实行核定征收。

3、继承的住宅不满2年要卖,个税怎么缴纳

答:根据《关于个人转让无偿受赠房屋个人所得税问题的批复》(鲁地税函〔2010〕95号)第一条的规定,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房购房时间按照受赠、继承、离婚析产行为前的购房时间确定。

1、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第五条的规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

2、如继承前房产证购房时间未满五年或非家庭唯一生活用房:(1)能够提供原购房发票或者原值凭证:根据《中华人民共和国个人所得税法》(中华人民共和国主席令第四十八号)第六条第五款的规定, 财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。第三条第五款的规定,财产转让所得适用比例税率,税率为20%。

(2)根据《山东省地方税务局关于个人转让无偿受赠房屋个人所得税问题的批复》(鲁地税函〔2010〕95号)规定,个人通过继承或遗嘱赠与方式取得住房,再次转让该住房的,在计征个人所得税时,如果不能够准确计算房屋购置成本和应纳税额的,可按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)号文件的有关规定,对其实行1%核定征收。

内蒙古税务

国税发【2006】144公告第二条(二)废止了是什么意思?继承房产再出售,个人所得税到底应该怎样征收?

答:根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第二条第二款规定:“在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。”

根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定:“受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。”

根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国令第707号)规定:“第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值,按照下列方法确定……(二)建筑物,为建造费或者购进价格以及其他有关费用……以上其他财产,参照前款规定的方法确定财产原值。纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证,不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的,由主管税务机关核定财产原值。个人所得税法第六条第一款第五项所称合理费用,是指卖出财产时按照规定支付的有关税费。第十七条 财产转让所得,按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。”

根据《中华人民共和国个人所得税法》规定:“第三条 个人所得税的税率:……(三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”

河北税务

1、夫妻共有房产,自住5年以上,唯一住房,一方死亡,另一方继承房产,请问房产出售需要缴纳个人所得税吗?

答:根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)规定:

一、根据个人所得税法的规定,个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)规定:

三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。

(一)上述文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。

(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

2、离婚析产后再出售的房子个人所得税必须执是收入扣除原值和合理费用后的余额乘以20%吗?我不提供发票,税务局会按征管系统调取我当初交契税时的计税依据吗?

答:根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定:

一、对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

根据《河北省人民政府印发关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展若干措施的通知》(冀政发〔2016〕6号)规定:

六、房屋转让所得征收个人所得税,对不能提供原始凭证的,征收定率由3%调整为1%。

河南税务

我父母1996年购买一套住宅,1998年取得房产证和土地证,产权登记在父亲名下了,母亲为共有人。

2018年父母离婚,房子按协议归母亲,目录办理了离婚析产,重新办理了不动产登记证,登记为母亲一个人所有。

2020年母亲去世,按遗嘱由我继承房产并办理了房产继承手续,现在房子在我一个人名下。

1、现在我想把房子出售,房子是家庭唯一房产,请问上市交易时是否适用“满五唯一”免征个人所得税优惠政策?

如适用,请问满五年是从那年算起?1998年取得房产证时还是2018年离婚析产时,抑或是2020年继承房产时?

根据国税发[2005]172号文第四条,“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。”不知道这个购买日期是否适用孰先原则,并溯及以往不?是溯及一次还是可以溯及多次?

答:一、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

二、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。(一)上述文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

三、根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的规定,三、纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到税务部门办理相关手续。

因此,根据上述文件规定,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,符合自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。购房日期由于暂不清楚您房屋的属性,请您参照上述文件执行,具体事宜您也可以联系您单位的主管税务机关咨询确认。

2、离婚析产房屋再次转让怎样交个人所得税?房屋购买时间2015年12月份,购买时交契税39000元,析产前付贷款利息10万,契税和贷款利息可以作为个税缴纳抵扣项吗?

答:一、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税……二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用……(二)转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。(三)合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

二、根据《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(豫地税函﹝2006﹞215号)规定,对个人转让住房,凡纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可按规定对其实行核定征税。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例可暂按1%执行。各省辖市也可结合当地实际在国家税务总局规定的幅度适当调整核定比例,并报省局备案。

三、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国个人所得税法>的决定》(中华人民共和国主席令第九号)第三条规定,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。

四、根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国令第707号)规定,第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值,按照下列方法确定:……(二)建筑物,为建造费或者购进价格以及其他有关费用;(三)土地使用权,为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用;……纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证,不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的,由主管税务机关核定财产原值。

五、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)第四条规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

六、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第三条规定,根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。(一)上述文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

因此,您具体转让的住房是否为住房?以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为百分之二十。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。对个人转让住房,凡纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可按规定对其实行核定征税。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例可暂按1%执行。转让住房过程中缴纳的税金可以扣除,住房贷款利息属于合理费用,准予扣除。

云南税务

个人转让离婚分割得的房产时如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算时点?

我与前夫(当时还未离婚)于2015年10月1日与当地镇政府签订《房屋征收补偿安置协议》,协议与产权调换的方式补得一套150平方米的住房,后因感情不合,于2016年4月1日与前夫协议离婚,协议将该套150平方米的拆迁补偿房分配给我(我们还有其他房产,前夫分得其他房产),由于我与前夫离婚时,该套房屋还不能办理房产证, 所以直到2019年5月8日我才正式取得该套房产的房产证。2019年5月20日,我与某人签订合同,转让这套通过拆偿补偿后,又经协议离婚分得的住房。经向房管部门查询,该套住房符合唯一住房的条件。。为事先筹措好产权转移的相关税金,现咨询以下问题:

1、我转让的这套住房如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算时间?按照国税发【2005】172号文件规定:“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定”,那么,我这套房产的“离婚财产分割行为前的购房时间”具体如何确定?如果按这套房的房产证取得时间2019年5月8日确定,就不是“离婚财产分割行为前的购房时间”,而是“离婚财产分割行为后的购房时间”,因此,是否能依据国税发【2009】121号文件确定调换房屋原值的方法确定时间,即既然“调换房屋原值”依据《房屋拆迁补偿安置协议》确定,那么时间是否也按《房屋拆迁补偿安置协议》的签订时间确定,即确定为2015年10月1日?或者按原被拆迁旧房的购房时间确定?

答:根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第三条第一款规定:“文件所称自用5年以上,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。”

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号):“三、纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”

因此,“满五唯一”免征人个所得税和“满两年”免征增值税的起算时间按照上述文件规定的房屋产权证和契税完税证明注明时间孰先原则判断。

2、个人转让离婚析产时的个人所得税必须据实征收吗?

我家在红河州弥勒市,现已签订合同转让一套通过拆偿补偿后,又经协议离婚分得的住房,为事先筹措好产权转移的相关税金,我咨询了当地税务局,税务局的工作人员告诉我,我转让的这套住房的个人所得税应“视同受赠不动产对外销售”征收个人所得税,即:根据国税发【2006】144号文件规定,要按20%据实征收个人所得税,而我认为离婚析产方式分割房产是夫妻双方对共同共有财产的处置,不属于所谓”受赠。

现就自己的房产交易事项咨询以下问题:

一、离婚析产房屋再转让必须视同受赠房屋再转让按据实征收方式征收个人所得税的政策依据是什么?如果有政策依据要按受赠房屋再转让按据实征收方式征收个人所得税,那么,如何确定那部门是受赠的,哪部份是转让人自己的?

二、如果按据实征收方式征收个人所得税,那么可以扣除的财产原值依据什么确定,因为我的房产是通过拆迁补偿方式的,没有原值发票。

三、如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算时间?

以上问题让我百思不得其解,而且如果按照当地税务局的说法,税负太重了,而且我也没有“受赠”房产,仅是对共同财产的分割。以上问题请贵局给予明确答复,20%的税,数目可不小呀,税收法定原则可不是说说而且的。如果因税务机关内部意见不统一导致拖延我的房屋产权办理时间,这个责任由谁承担,如果征了我20%的个人所得税,我可以申请复议及诉讼吗?应怎样申请?

答:根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发(2009)121号)的规定:“四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题

(一)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

(二)个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

(三)个人转让离婚析产房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申请免征个人所得税,其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发(2005)172号)执行。”

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发(2006)108号)的规定:“ ……

(一)房屋原值具体为:……

5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房(2003)234号)等有关规定,其原值分别为:

(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定:“第三条 个人所得税的税率:……

(三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36号)的规定:“……

五、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。……

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发(2005)26号)、《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发(2005)89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发(2005)172号)的有关规定执行。”

因此,(1)文件没有要求转让离婚析产房屋必须视同受赠房屋再转让缴纳个人所得税,但是这两种转让方式取得的转让房产收入都按照财产转让所得缴纳个人所得税,适用20%的比例税率。

(2)在计算个人所得税时可以扣除的财产原值建议参考上述文件规定,向税务机关提供原购房合同、发票等有效凭证,若未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,由税务机关进行核定征收。

(3)“满五年”、“满两年”的起算时间建议您参考国税发(2005)172号文件,根据文件规定进行确定。