房地产行业税务筹划思路总结 资讯 第1张

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第一部分: —— 税务规划的三个误区——

通过跟大量咨询和调研沟通发现,地产企业税务筹划领域往往存在三个共同的误区:

一是,需要缴纳大量税费时才考虑税务筹划;

二是,认为税务筹划是财务部门的事;

三是,认为税务筹划就是如何做帐。

反之,要做好税务筹划,需走出误区,做好一下三方面工作:

一是,事前做好统一规划,早在拿地和公司注册阶段就应入手;

二是,税务筹划无处不在,上到公司最高决策层,下到公司各部门主管,都应是税务筹划人;

三是,税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程,在战略、经营和理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划,才能取得最大的筹划空间和效果。

第二部分: —— 税务筹划的三个层面 ——

1. 战略管理层面

战略高度的税务筹划,通常应考虑以下问题:

(1)股权架构与层次如何设计与安排,对未来财税会产生什么样的影响?

(2)成立项目公司还是不成立项目公司,用法人股东还是自然人股东?关联的考量?注册地点安排在哪里更合适?

(3)注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响?

(4)土地方与资金方如何合作?不同形式拿地税负比较,怎样最低?

(5)如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本?

(6)与政府如何合作与谈判?代建市政项目款项如何收回?

(7)一级与二级如何联动以增加土地成本?

2. 经营管理层面

从经营的角度规划,通常应考虑以下问题:

(1)开发产品设计不同对企业税务的影响,比如户型面积应定多大?应建独立车库还是地下连体车库?

(2)商业和住宅比例、普通住宅与非普通住宅比例;

(3)对外合同条款如何从财税角度修改最合理?

(4)报建形式、开发分期对税收的影响?

(5)如何增加工程成本?

(6)销售价格的制定与财税测算;

(7)促销方案选择对财税的影响;

(8)毛坯还是精装修?装修方案的税收测评;

(9)销售折扣管理与内控制度的落实;

(10)自己销售还是请专业公司销售,付费方式不同对税负的影响?

3. 理财层面

从理财角度规划,往往是财务人员在考虑,空间有限,绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。

如能事前从以上三个角度综合进行企业税务统筹与规划,不仅可大大降低企业税负,同时也利于公司的良性发展。

第三部分:—— 总结税务筹划要自上而下,外调内治 ——

在具体的税务筹划实践中,建议房地产老板高度重视,亲自参与,因为无论是在公司所处地位、说话份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面,老板所受的限制比财务人员要小,从老板开始,筹划空间才能更大,效果才能更明显。

通常而言,应考虑以下问题:

(1)重新审视公司财税管理,高度重视起来,从自身开始,不断加强税务筹划知识的学习与补充,该补课的补课;

(2)税务管理是对公司经营的综合管理,土地获取、项目报建、产品定位、销售方案等各业务部门各项工作与税务筹划息息相关,因此要在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传;

(3)投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上,因此要提升财务人员地位,该内部挖掘培养的内部培养,该外部高薪聘请的外部聘请;

(4)由于税负在成本控制中已占有很重要的地位,房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位,而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理;

(5)税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程,复杂、繁琐的财税问题非常耗时耗精力,因此除了运用公司内部资源之外,可善用外脑,如借用外部税务咨询师的专业能力等;

(6)要树立提前做好税务规划的意识,而不要临时抱佛脚,在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划,不要让很多经济活动都发生了,合同签了,工程建了,项目销售了再来做,越早规划越好,效果也越明显;

(7)注意税务筹划的合法性、合理性,把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”,注意防范税务风险。

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