增值税压力大房地产企业怎么办?(江苏)

2021-04-01上一篇 : |下一篇 :

增值税压力大房地产企业怎么办?(江苏) 资讯 第1张

2020年江苏房地产公司增值税压力大怎么办?近期笔者接到了1个江苏的房地产企业咨询税务筹划的业务:2019年银保监约谈了房地产信托公司后,严格执行房地产市场调控政策和房地产信托监管要求,房地产企业的融资变得更加困难;但是另一方面,地价却在不断走高。逐渐高企的金融成本、开发成本,再加上大成交额带来的巨大增值税压力,房地产企业利润一再下滑。如何开源节流?这家企业将目光放在了税务筹划上。

房地产税务筹划

一、江苏房地产公司税务痛点

1. 江苏房地产综合税负高

房地产相关行业涉及税种较为复杂,主要分为增值税、企业所得税、土地增值税税、附加税、印花税、附加税等,其中房地产开发9%增值税,25%企业所得税就占据企业大部分利润。

2. 房地产公司是税务机关严格筛查对象

涉及房地产的企业都受到相关管控机构的高度重视,税务机关列为重点筛查对象,房地产行业涉税问题把控将会越来越严格,企业在经营过程中就应该把控税务风险。

3. 江苏房地产公司进项不足,利润虚高

房地产行业用工来源复杂,并不是所有人员用工、材料进项都可以获取正规发票的,即使有真实业务发生,但是由于各种复杂情况,难以索取发票充当进项。

4. 房地产公司合规进项取得成本高

在房地产行业存在这样一个现象,供货方提供发票一个价,不提供发票一个价,有时候同样的材料,可能就因为票据,价格就会相差极大,目前市场竞争激烈,利润空间微薄,不得不得选择无票供货的时候也比较多,所以相对进项票成本就被抬高了。

5. 会计核算不规范,账簿管理经常混乱

因为企业资金支出和流入的复杂性高,财务难以核算准确真实的企业盈亏情况,企业的成本负担在无形中增加。

税收筹划

二、江苏房地产公司税务筹划方案

(1) 个人独资核定征收政策:

江苏个人独资核定征收政策主要是降低综合税负,出资人通过个人独资企业,在核定园区内享受核定征收政策,综合税率仅5%左右。

优势:享受核定征收政策,告别缺票、少票、票据来源不正规等复杂问题。

案例:

张总在江苏经营着一家二手房地产销售公司,由于业务人员优良的业务能力,给公司带来较好的收益,每个月经营额能达1700-2000万,同时较高的收益也存在这较大的成本支列。

税务问题:销售环节所产生的增值税差价,难以获得成本票,但是企业又必须在多方面进项成本支出,导致张总在江苏的房地产公司税负压力陡然增加,真实利润虚高。

张总正常情况纳税如下:

年营业额: 1700万到2000万x12月=20400万到24000万

在不缺成本票的前提下,毛利润在20%左右

那么张总的年毛利润就在24000万x20%=4800万

主要纳税项目:

增值税:4800万x11%=528万

企业所得税:4800万x25%万=1200万

股东分红所得税:(4800万-528万-1200万)x20%=614.4万

总纳税额约:528万+1200万+614.4万=2342.4万

综合税负压力:2342.4万/4800万=48.8%

税率

通过“十方诚税”税务筹划平台深入了解核定征收政策,入驻了园区享受政策,税务筹划方案为:

增值税按1%征收:4800万x1%=48万

个人所得税按2%征收:4800万x2%=96万

附加税:0.12 48万x0.12=5.76万

综合税金:48万+96万+5.76万=149.76万

综合税负压力:149.76万/4800万=3.1%

增值税按3%征收:4800万x3%=144万

个人所得税按2%征收:4800×2%=96万

附加税:0.12 96万x0.12=10.8万

144万+96万+10.8万=250.8万

综合税负:250.8万/4800万=5.2%

(2) 有限公司扶持政策:

有限公司扶持政策主要是税收的扶持奖励,企业入驻园区即可享受到增值税和企业所得税扶持。

增值税扶持:(地方留存50%)的50%-80%力度扶持

企业所得税扶持:(地方留存40%)的50%-80%力度扶持

税务筹划

本文作者:9年资深税务筹划师程澄,专注服务税务筹划办理,以上内容您看明白了吗?

更多详细的流程和方案请留言或私信笔者,免费获取税筹方案!

本文为十方诚税税筹平台原创,未经允许严禁转载。